Gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. OR kann der Mieter den Anfangsmietzins insbesondere anfechten, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen
der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
zum Vertragsabschluss gezwungen sah.

Die Vorinstanz erachtete diese Voraussetzungen als kumulativ. Es genüge für die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach dieser Bestimmung nicht, wenn der Mieter eine Notlage oder eine Wohnungsnot nachweise. Vielmehr müsse er beweisen, dass er sich aus diesem Grund in einer Zwangslage befunden habe, und er müsse nachweisen, dass ihm eine vernünftige Alternative gefehlt habe, wozu er Suchbemühungen nachzuweisen habe.

Das Bundesgericht folgte dieser Beurteilung aus mehreren Gründen nicht:

  • E. 2.1: Es verwies zunächst auf die Entstehungsgeschichte von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR und dabei insbesondere auf seinen früheren Entscheid, wonach der Mieter den Anfangsmietzins nicht nur anfechten könne in einer Situation der Wohnungsnot, sondern auch unabhängig von einer derartigen Situation, wenn er zum Abschluss der Miete aus anderen persönlichen Gründen gezwungen war (BGE 114 II 74, E. 3c).
  •  E. 2.2: Weiter erinnerte das Bundesgericht an seine bisherige Rechtsprechung, in welcher es erkannt hatte, dass die Anfechtung nach Art. 270 Abs. 1 OR in drei alternativen Fällen möglich sei (BGE 136 III 82, E. 2; BGE 139 III 13, E. 3.1.1). Dabei räumte es ein, dass die allgemeinen Erwägungen in den Entscheiden zur Auslegung von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht einheitlich seien, da zuweilen die beiden in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genannten Alternativen zusammengefasst würden (E. 2.2.3).
  • E. 3.1.3: Dass die Zwangslage des Mieters beim Abschluss des
    Mietvertrags qualitativ dieselbe sein müsse, unabhängig davon, ob sie
    auf eine persönliche bzw. familiäre Notlage oder auf die Verhältnisse auf dem
    örtlichen Markt von Wohnungen oder Geschäftsräumen zurückzuführen sei,
    könne weder aus der Entstehungsgeschichte noch der Praxis des
    Bundesgerichts zur früher geltenden Regelung abgeleitet werden.
  • E. 3.1.1: Aufgrund des Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 OR sei davon auszugehen, dass drei alternative Gründe für die Anfechtung des Anfangsmietzinses bestehen.
  • E. 3.1.2: Auch systematisch könne angesichts des klaren Wortlauts nicht abgeleitet werden, dass letztlich persönliche bzw. familiäre Gründe nur in Verbindung mit den Verhältnissen auf dem lokalen Markt für Wohnungen oder Geschäftsräume zur Anfechtung der Anfangsmiete berechtigen könnten.
  • E. 3.1.4: Auch teleologisch sei nicht einzusehen, weshalb für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen einer nicht funktionierenden Marktlage der Nachweis einer persönlichen Not- bzw. Zwangslage erforderlich sei. Vielmehr gehe es darum, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern (Vermietern) vergleichbare Stellung einnehmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrags ermöglichen könnte. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR diene denn auch dazu, den Missbrauch eines Marktungleichgewicht zu verhindern, ähnlich wie dies bei anderen Bestimmungen der Fall sei.
  • E. 3.1.5: In der Literatur wird teilweise die gegenteilige Ansicht vertreten, wonach der Mieter auch bei nachgewiesener Knappheit des Mietangebots an Wohnungen oder an Geschäftsräumen auf dem örtlichen Markt zur Anfechtung des Anfangsmietzinses nur zuzulassen sei, wenn er nachweise, dass er aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse zum Auszug aus seiner bisherigen Wohnung gezwungen war und keine zumutbare Alternative zum Abschluss eines anderen Vertrages hatte. Diese Ansicht beruhe, so das Bundesgericht, auf der unzutreffenden Annahme, dass sich die gesetzliche Regelung nicht geändert habe.

Gestützt auf diese Erwägungen kam das Bundesgericht zum Schluss, die Vorinstanz verkenne mit ihrer Ansicht (E. 3.1.6)

die Selbständigkeit der zweiten Voraussetzung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR. 

Der Mangel an Wohnungen oder Geschäftsräumen im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. a zweite Alternative OR könne, so das Bundesgericht weiter (E. 3.2), grundsätzlich mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt sei, dass diese aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen beruhen (BGE 136 III 82, E. 2). Soweit verlässliche statistische Daten über den Prozentsatz des im massgebenden Zeitpunkt verfügbaren Bestands von Wohnungen nicht vorhanden seien, sei es dem Mieter auch abgesehen davon möglich, den ihm obliegenden Nachweis der Wohnungsnot auf andere Weise zu erbringen, namentlich durch den Nachweis intensiver und fruchtloser Suchbemühungen (BGE 136 III 82, E. 2; BGer 4A_169/2002 vom 16. Oktober 2002, E. 2.1)

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).