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4A_366/2015; 4A_368/2015: Begründungspflicht bei Mietzinserhöhungen (amtl. Publ.)

Gegenstand dieses Urteils bildete die Frage, welche Anforderungen an die Begründungspflicht einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investionen bestehen.

Die Vorinstanz hatte erwogen, dass die Begründung nur dann genüge, wenn sie sich auf die Baukostenabrechnung beziehe und so den verlangten Betrag zahlenmässig ausweise. Der Vermieter müsse darlegen, welche Parameter er seiner Berechnung zugrunde lege, damit der Mieter die Plausibilität der Erhöhung abschätzen könne. Da diese Anforderungen im vorliegenden Verfahren nicht erfüllt seien, sei die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).


Das Bundesgericht teilte die Auffassung der Vorinstanz aus folgenden Gründen nicht:
  • Bereits aus Art. 20 Abs. 1 VMWG ergebe sich, dass der zahlenmässige Nachweis nicht verlangt werden könne. Diese Bestimmung mache keinen Sinn, wenn die zahlenmässige Begründung des Erhöhungsbetrags schon Bestandteil der Mitteilung im Formular sein müsse (E. 3.3.2.1).
  • Auch aus der Pflicht, die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mittels Formular mitzuteilen und zu begründen (Art. 269d Abs. 1 OR), ergebe sich nichts anderes. Vielmehr bestehe der Zweck dieser Notifikationsfrist einzig darin, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, den Mietvertrag rechtzeitig kündigen zu können, wenn er mit der vom Vermieter einseitig angesetzten Vertragsänderung nicht einverstanden sei, aber kein Anfechtungsverfahren einleiten wolle. Damit der Mieter entscheiden könne, ob er die Mietzinserhöhung auf Missbrauch überprüfen lassen wolle, stehe ihm vielmehr die Anfechtungsfrist gemäss Art. 270b OR zur Verfügung (E. 3.3.2.1).
  • Schliesslich hielt das Bundesgericht fest, dass es in früheren Urteilen zum Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift zwar allgemein festgehalten habe, dass dem Mieter ein klares Bild über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung bzw. der anderen einseitigen Vertragsänderung zu verschaffen sei. Der Begriff "Berechtigung" sei jedoch nicht so weit verstanden worden, dass im Formular die Berechnung, welche der Erhöhung zugrunde liege, bzw. die dazugehörigen weiteren Informationen des Vermieters aufzuführen wären (E. 3.3.2.2.).
Die Mietzinserhöhung sei - so das Bundesgericht - somit in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Da die Vorinstanz es offengelassen habe, ob die geltend gemachte Erhöhung materiell ausgewiesen ist, wurde die Sache zur neuen Entscheidung zurückgewiesen.