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4A_270/2015: Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit zwischen Handelsgericht und Mietgericht (amtl. Publ.)

Gemäss dem zwischen der A. AG (Mieterin, Beschwerdeführerin) und der B. AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) geltenden Mietvertrag war das Mietverhältnis jeweils sechsmonatlich zum Voraus, frühestens auf den 30. September 2014 kündbar. Der Mieterin wurde jedoch eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre (bis zum 30. September 2019) eingeräumt.

Im Juni 2014 klagte die Beschwerdeführerin gegen die Beschwerdegegnerin vor der Schlichtungsbehörde Zürich und daraufhin im September 2014 vor dem Mietgericht Zürich. Die Beschwerdeführerin machte geltend, sie habe die Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeübt. Sie beantragte deshalb, es sei festzustellen, dass die Optionsausübung verbindlich und das Mietverhältnis somit frühestens auf den 30. September 2019 kündbar sei. Eventualiter sei das Mietverhältnis ab dem 30. September 2014 längstmöglich zu erstrecken.

Das Mietgericht trat auf die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit nicht ein. Das Obergericht schützte diesen Entscheid. Es erwog, dass die Beschwerdeführerin mit ihrem Hauptbegehren die Feststellung der gültigen Optionsausübung verlange. Dabei handle es sich um einen selbständigen Anspruch, der nicht - wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht - gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren zu beurteilen sei.

Das Bundesgericht sah die Sache anders. Es verwies zunächst auf seine frühere Rechtsprechung (BGE 139 III 457 [s. hierzu auch den Beitrag auf Swissblawg]; BGE 132 III 65), wonach für die Anwendung von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Anfechtung auch nur eventualiter erfolgen könne, während im Hauptantrag die Feststellung der Unwirksamkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung oder des (Nicht-)Bestehens eines Mietverhältnisses angebehrt werde. Für das nach dieser Bestimmung anwendbare Verfahren sei diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststellung massgeblich, sondern das eventualiter gestellte Begehren um Kündigungsschutz (E. 4.1).

Gestützt auf diese Rechtsprechung hielt das Bundesgericht fest (E. 4.2), dass Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses unabhängig von der Anfechtung einer Kündigung dem vereinfachten Verfahren zuweise. Der materielle Erstreckungsanspruch setze allerdings die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus; sei dies durch Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung. In seiner - in BGE 139 III 457 übernommenen - Rechtsprechung sei das Bundesgericht deshalb zum Schluss gekommen, dass im Rahmen der Erstreckungsklage darüber entschieden werden könne, ob das Mietverhältnis überhaupt ende. Dies müsse
auch in Konstellationen gelten, in denen die Beendigung aufgrund einer vertraglichen Befristung umstritten ist. Ansonsten wären die Parteien bei befristeten (...) Mietverträgen gezwungen, einen ordentlichen Prozess über die Frage der vereinbarten Dauer zu führen, bevor die Mieterin die Erstreckungsklage im vereinfachten Verfahren erheben könnte.
Die einheitliche Beurteilung des Erstreckungsbegehrens mit den entsprechenden zivilrechtlichen Vorfragen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren sei daher geboten. Dass das Erstreckungsbegehren dabei bloss eventualiter erhoben werde, liege in der Natur der Sache und sei hinsichtlich der Verfahrensart so wenig entscheidend wie bei der Anfechtung der Kündigung (E. 4.2). Das Bundesgericht hob deshalb das vorinstanzliche Urteil auf und wies die Sache zur Beurteilung an das Mietgericht Zürich zurück.