Dem Bundesgericht bot sich in diesem Urteil erstmals die Gelegenheit, zu beurteilen, ob mit dem Heimfall einer im Baurecht erstellten Baute gemäss Art. 779c ZGB von Gesetzes wegen auch ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Grundeigentümer erfolgt.

Das zugunsten der Vermieterin eingeräumte Baurecht wurde als eigenes Grundstück in das Grundbuch aufgenommen. Zudem wurde der streitgegenständliche Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt (E. A.a). Unbestritten war, dass der Grundeigentümer nie willentlich in den Mietvertrag eingetreten war (E. 3). Vielmehr teilte er der Mieterin ausdrücklich mit, dass deren Mietverhältnis durch Heimfall dahinfalle (E. A.a.).

Das Bundesgericht erwog zunächst, dass der Heimfall gemäss Art. 779c ZGB nicht unmittelbar von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst werde. Vielmehr ergebe sich aus der Struktur dieser Norm, dass der Übergang des Mietverhältnisses mit dem Eigentum die Rechtsfolge sei, welche nur eintrete, wenn der Vermieter die Sache veräussere. Dabei wies das Bundesgericht insbesondere auf den französischen Text der Norm hin, aus welcher diese wenn/dann-Konstellation besonders deutlich hervorgehe („Si, […] le bailleur aliène la chose louée […], le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose.“) (E. 4).

Anschliessend prüfte das Bundesgericht, ob eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR angezeigt sei.

Dabei rief das Bundesgericht zunächst in Erinnerung, dass es in einem Entscheid aus dem Jahr 1987 die analoge Anwendung von (damals) Art. 295 Abs. 2 aOR bei Untergang der Nutzniessung zufolge Todes des Nutzniessers bejaht hatte (BGE 113 II 121, E. 3/b). In diesem Entscheid behandelte das Bundesgericht den Untergang der Nutzniessung gleich wie die Veräusserung des Mietobjekts. Es begründete dies mit der Interessenlage einerseits des Mieters und andererseits des Erben, der zuvor nur das nackte Eigentum innegehabt hatte. Der Mieter sei plötzlich und ohne Verschulden mit einem Dritten konfrontiert, der nicht sein Vertragspartner sei. Demgegenüber sei es wahrscheinlicher, dass dem Erben der Mietvertrag bekannt sei. Dieser Analogieschluss sei gerechtfertigt, da der plötzliche Tod des Nutzniessers für den Mieter ebenso wenig voraussehbar sei wie der Eigentumswechsel zufolge Veräusserung. Das Schutzbedürfnis sei somit vergleichbar (E. 5.1 und E. 5.3.1). Anschliessend wies das Bundesgericht auf die unterschiedlichen, in der Lehre vertretenen Ansichten hin, ob und wenn ja inwieweit Art. 261 OR bei Erlöschen eines beschränkten dinglichen Rechts analog anwendbar ist. Ein Teil der Lehre nimmt dabei Bezug auf BGE 113 II 121 und knüpft ebenfalls an die Voraussehbarkeit des Heimfalls an (E. 5.2).

Das Bundesgericht erwog daraufhin, dass vorliegend – wie in BGE 113 II 121 – eine analoge Anwendung von Art. 261 OR auf den Heimfall auf jeden Fall nur in Frage komme, wenn die Interessenlage des vom Heimfall betroffenen Mieters vergleichbar sei mit jener der Parteien gemäss Art. 261 OR (E. 5.3). Entscheidend war für das Bundesgericht damit auch, ob der Heimfall für die Mieterin voraussehbar war (E. 5.3.1).

Die Vorinstanz hatte die Voraussehbarkeit mit der Begründung bejaht, dass es sich um einen ordentlichen Heimfall infolge Zeitablauf des Baurechts nach Art. 779c ZGB handelte, das betreffende Baurecht als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen und dem Grundbucheintrag die zeitliche Beschränkung des Baurechts zu entnehmen war. Aufgrund der Fiktion der Kenntnis des Grundbucheintrags gestützt auf Art. 970 Abs. 4 ZGB war – so die Vorinstanz – der Heimfall für die Mieterin voraussehbar (E. 5.3.1).

Das Bundesgericht folgte dieser Begründung nicht. Die Fiktion der Kenntnis des Grundbuchinhalts betreffe den gutgläubigen Erwerber. Sie bedeute jedoch nicht, dass für jedermann der Inhalt des Grundbuchs als bekannt vorausgesetzt werden dürfe (E. 5.3.2).

Im Ergebnis stützte allerdings das Bundesgericht den Entscheid der Vorinstanz. Da der Mietvertrag tatsächlich im Grundbuch vorgemerkt war, sei der Mieterin bekannt gewesen, dass die Vermieterin bloss Baurechtsinhaberin gewesen sei. Da somit der Heimfall für die Mieterin voraussehbar war, komme eine analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR bereits aus diesem Grund nicht in Frage. Offen liess das Bundesgericht, ob eine analoge Anwendung angesichts der übrigen in BGE 113 II 121 erwähnten Gesichtspunkte auf den Untergang des befristeten Baurechts überhaupt gerechtfertigt wäre (E. 5.3.2).

Martin Rauber

Posted by Martin Rauber

RA Dr. Martin Rauber, LL.M, arbeitet als Rechtsanwalt bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Zuvor wirkte er als juristischer Sekretär am Bezirksgericht Horgen, wo er heute als nebenamtlicher Ersatzrichter im Einsatz steht. Er studierte an der Universität Freiburg i.Ue., der Université Libre de Bruxelles sowie an der University of Edinburgh (LL.M. Commercial Law).