Im Urteil vom 29. Mai 2015 überprüfte das BGer ein Baugesuch für den Neubau eines mehrgliedrigen Wohnhauses mit Schwimmbad, Wellness und Autoeinstellhalle auf seine Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsverordnung und dem Raumplanungsgesetz. Das Vorhaben, welches in Engelberg realisiert werden soll, sieht die Erstellung von fünf Appartements mit folgenden Nettowohnflächen vor:

  • „Master“ (841,3 m2);
  • „Wendenstöcke“ (212,1 m2);
  • „Jochpass“ (134,3 m2);
  • „Titlis“ (119,6 m2);
  • „Graustock“ (105,7 m2).
Die Parzelle wird vom Quartierplan „Chligrüssli“ umfasst, welcher von der Einwohnergemeinde Engelberg genehmigt wurde. Auf Beschwerde hin verpflichtete das Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden den Gemeinderat von Engelberg, das Grundbuchamt anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks für jede Wohnung die Anmerkung „Erstwohnung“ anzubringen. Diesen Entscheid focht der Eigentümer einer Nachbarparzelle beim BGer an mit dem Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen. Das BGer weist die Beschwerde ab.
In einem ersten Schritt prüft das BGer, ob das Bauvorhaben mit Art. 75b BV und der Verordnung über die Zweitwohnungen (ZwV, SR 702) kompatibel ist:

Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent. Daraus ergibt sich, dass in Gemeinden wie Engelberg, in denen dieser Anteil bereits überschritten ist, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen. Dagegen sind neue Erstwohnungen zulässig, was in Art. 4 lit. a ZwV ausdrücklich festgehalten wird. Art. 6 ZwV sieht vor, dass die Baubewilligungsbehörde in der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung als Erstwohnung festlegt und das Grundbuchamt anweist, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung „Erstwohnung“ anzubringen. […] Da die Nutzungsbeschränkung Bestandteil der Baubewilligung ist, muss bereits das Baugesuch Aussagen zur geplanten künftigen Nutzung enthalten. […] Dabei ist es in der Regel nicht erforderlich, die Erstbewohner namentlich zu nennen, zumal deren Identität im Zeitpunkt der Baueingabe (z.B. für Mietobjekte) oft noch nicht feststeht. Es schadet deshalb nicht, wenn einzelne Nutzer nur nach ihrer Funktion umschrieben werden (hier: Direktor, persönlicher Assistent, Liegenschaftsverwalter) […] (E. 2.3.).

In einem zweiten Schritt setzt sich das BGer mit der Rüge auseinander, dass der Quartierplan „Chligrüssli“ gemäss Art. 26 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) vom Regierungsrat hätte genehmigt werden müssen, was nicht geschehen sei. Das BGer setzt sich vorliegend jedoch nur mit allfälligen Nichtigkeitsgründen auseinander, da der Beschwerdeführer die Verletzung von Art. 26 RPG im Rechtsmittelverfahren nicht vorgebracht habe:

Unter dem Blickwinkel von Art. 26 RPG erscheint wesentlich, dass alle Abweichungen des Quartierplans von der Grundordnung bereits im Baureglement der Gemeinde nach Art, Ausmass und Voraussetzungen vorgesehen sein müssen (Art. 18 Abs. 3 BauG/OW). Da das Baureglement als Teil der Grundordnung vom Regierungsrat genehmigt wird, hat dieser Gelegenheit, die in den einzelnen Zonen zugelassenen Abweichungen mittels Quartierplan auf ihre Vereinbarkeit mit Bundesrecht, namentlich den Planungsgrundsätzen des RPG, und den kantonalen Richtplänen zu überprüfen […] (E. 4.3.3.).

Da sich der Beschwerdeführer nicht mit den einschlägigen Bestimmungen des kommunalen Baureglements auseinandersetze und nicht darlege, inwiefern Art. 26 RPG umgangen werde, liege kein derart offensichtlicher Verfahrensmangel vor, welcher zur Nichtigkeit des Quartierplans „Chligrüssli“ führe.

Fabian Klaber

Posted by Fabian Klaber

Dr. Fabian Klaber, LL.M, hat an der Universität Basel und an der Columbia Law School (LL.M.) studiert, war danach als wissenschaftlicher Assistent an der Universität Basel tätig und absolvierte Praktika bei Froriep und beim Bezirksgericht Horgen. Er arbeitet im Advokaturbureau Kleb | Harburger.