Übersicht

4A_482/2014: Kündigung eines Mietverhältnisses während der Sperrfrist (amtl. Publ.)

Das Bundesgericht hatte in diesem Verfahren erstmals Gelegenheit, sich zur Frage zu äussern, ob die Anfechtbarkeit einer in der Sperrfrist während bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochenen Kündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) die Kenntnis des Vermieters vom hängigen Verfahren voraussetzt. Beide Vorinstanzen hatten die Kündigung nicht als treuwidrig betrachtet, da der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigungsaussprache keine Kenntnis von der Hängigkeit des Verfahrens hatte oder haben konnte (E. 2.1). Die Lehre vertritt zu dieser Frage gegenteilige Meinungen (E. 2.4).

Der Wortlaut von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR - so das Bundesgericht - sei hinsichtlich dieser Frage unscharf und biete keine Handhabe, den Beginn der Sperrfrist auf den Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Vermieter über das hängige Verfahren orientiert werde oder nach Treu und Glauben davon Kenntnis haben könne. Vielmehr spreche der Wortlaut die ganze Dauer der Rechtshängigkeit an, ohne für deren Beginn die Kenntnis des Vermieters von der Einleitung des Verfahrens vorauszusetzen (E. 2.6).

Sinn und Zweck dieser Kündigungsschutzbestimmung würden gegen eine einschränkende Auslegung des zeitlichen Kündigungsschutzes sprechen. Die Kündigung durch den Vermieter während der Sperrfrist unterliege denn auch, mit Verweis auf die Botschaft, der gesetzlichen Vermutung, dass sie zweckfremd zur Vergeltung eingesetzt worden sei. Zwar könne dem Vermieter vorliegend nicht unterstellt werden, er habe wegen eines missliebigen Gerichtsverfahrens gekündigt. Trotzdem werde ein solches Vergeltungsmotiv vom Gesetzgeber mit den zeitlichen Kündigungsschutzbestimmungen fingiert. Vor diesem Hintergrund habe das Bundesgericht in einem früheren Verfahren denn auch erkannt, dass die Vermieterkündigung, die während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erfolgt, unabhängig davon anfechtbar ist, ob sie tatsächlich missbräuchlich sei (BGE 131 III 33). Entsprechend könne für die zeitliche Fixierung der Sperrfrist auch nicht ausschlaggebend sein, ob das vermutete Rachemotiv beim Vermieter tatsächlich vorliege bzw. aufgrund entsprechender Kenntnis überhaupt vorliegen könne (E. 2.7).

Schliesslich bestätige die systematische Betrachtung diese Auslegung. Art. 271a Abs. 3 OR zähle diejenigen Fälle abschliessend auf, bei deren Vorliegen die gesetzlichen Vermutungen des zeitlichen Kündigungsschutzes widerlegt seien bzw. Ausnahmen vom zeitlichen Kündigungsschutz bestehen. Daneben gehe das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung von einer fehlenden Missbräuchlichkeit aus, wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung lediglich eine aus formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte Kündigung "wiederhole" (z.B. BGer 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1). Abgesehen von diesem Grund bestehe kein Grund, den zeitlichen Kündigungsschutz über die gesetzlich bestimmten Ausnahmefälle hinaus weiter einzuschränken (E. 2.8).

Schliesslich weise die Lehre zu Recht darauf hin, dass eine derartige zusätzliche Voraussetzung für die Anfechtbarkeit der Kündigung wenig praktikabel wäre und der Rechtssicherheit entgegenstünde. Demgegenüber werde mit der "Klageanhebung" an einen leicht bestimmbaren Zeitpunkt angeknüpft, was der Rechtssicherheit diene (E. 2.9).

Zusammenfassend greift nach Ansicht des Bundesgerichts der zeitliche Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR mit der Klageanhebung bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens, unabhängig davon, wann der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde oder davon nach Treu und Glauben hätte wissen können.