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4A_214/2014: unzulässige Doppeltätigkeit des Vermittlungsmäklers im Immobilienbereich (amtl. Publ.)

Das Bundesgericht hatte in diesem Verfahren einen Fall der Verwirkung des Mäklerlohn gemäss Art. 415 OR zu beurteilen

Gegenstand des Verfahrens war ein Mäkler, der sowohl mit dem Verkäufer einer Liegenschaft als auch mit dem Käufer je einen Mäklervertrag als Vermittlungsmäkler abgeschlossen hatte (E. 4.2): Der Vermittlungsmäkler schloss mit dem Verkäufer der Liegenschaft einen Mäklervertrag ab. Als Mindestverkaufspreis wurden CHF 2'200'000 vereinbart. Auf ein Inserat des Vermittlungsmäklers hin meldete sich ein interessierter Käufer, welcher die Liegenschaft für CHF 1'800'000 kaufen wollte. Im Laufe der Verhandlungen mit dem Vermittlungsmäkler sagte der Käufer schliesslich zu, einen Verkaufspreis bis CHF 1'825'000 akzeptieren zu wollen. Den Verkäufer informierte der Vermittlungsmäkler daraufhin, dass er für einen Kaufpreis von CHF 1'800'000 einen Käufer gefunden habe, verschwieg ihm jedoch, dass der Käufer bereit wäre, einen Kaufpreis bis CHF 1'825'000 zu akzeptieren. Im Anschluss daran stimmte der Verkäufer einer Vertragsänderung zu, mit welcher der Mindestverkaufspreis der Liegenschaft auf CHF 1'800'000 gesenkt wurde, entsprechend einem Netto-Verkaufspreis von CHF 1'755'000 sowie eines Mäklerlohns von CHF 45'000.
Dem Vermittlungsmäkler wurde daraufhin von einem Dritten für die Liegenschaft ein Verkaufspreis von CHF 1'900'000 angeboten. Dieses Angebot leitete der Vermittlungsmäkler jedoch nicht an den Verkäufer weiter. Stattdessen schloss er gleichentags mit dem Käufer einen zweiten Mäklervertrag ab, gemäs welchem sich dieser bereit erklärte, die Liegenschaft für CHF 1'800'000 zu kaufen und dem Vermittlungsmäkler einen Mäklerlohn von CHF 30'000 zu bezahlen. Kurz darauf schlossen der Verkäufer und der Käufer einen Kaufvertrag über die Liegenschaft zu einem Verkaufspreis von CHF 1'800'000 ab.

Der Vermittlungsmäkler forderte vom Käufer eine Restentschädigung von CHF 20'000. Das Bundesgericht befand, die Rechtsprechung gebe bei der Beurteilung der Frage der Zulässigkeit einer Doppelmäkelei im Immobilienbereich zu Unsicherheiten Anlass, weshalb es die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung als gegeben erachtete (E. 1.1).

In seiner bisherigen Rechtsprechung hatte das Bundesgericht jeweils darauf abgestellt, ob mit der Doppelmäkelei eine Interessenkollission geschaffen wird (4C.375/2005, E. 4.3; 4A_508/2007, E. 3). Die Lehre kritisierte diese Rechtsprechung und vertrat die Ansicht, dass Doppelmäkelei bei der Vermittlungsmäkelei unzulässig ist (E. 1.1).

Gestützt auf die in der Lehre vertretene Ansicht und Kritik hielt das Bundesgericht in diesem Entscheid fest (E. 4.3):
En matière immobilière, le simple fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l'acheteur) d'un bien-fonds entraîne un conflit d'intérêts s'il conclut avec l'acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation. Dans un tel cas de figure, il est en effet inconcevable que le courtier négociateur d'immeubles, qui doit obtenir le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l'acheteur, ne se trouve pas dans une situation à risque de conflit d'intérêts, dès l'instant où il est appelé à défendre des intérêts opposés: (...). Le caractère inévitable du conflit d'intérêts en matière de vente immobilière est reconnu en doctrine (...). 
Gestützt darauf kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Doppel-Vermittlungsmäkelei im Immobilienbereich unzulässig ist (E. 4.3):
En conséquence, il convient d'admettre, dans le domaine immobilier, que le double courtage de négociation tombe sous le coup de la situation visée à l'art. 415 in fine CO, que les deux contrats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux contrats.