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4A_201/2014: Anfechtung der Kündigung - Aktivlegitimation bei gemeinschaftlichen Mietverhältnissen (amtl. Publ.)

Dem Bundesgericht bot sich in diesem Urteil die Gelegenheit, die Frage der Aktivlegitimation einer Kündigungsanfechtung zu klären, falls ein gemeinschaftliches Mietverhältnis vorliegt, ein Mietvertrag also auf mehrere Mieter lautet. Es hatte diese Frage bis anhin offen gelassen (4A_240/2014, E. 4.3).

Strittig war die Frage, ob mehrere Mieter dergestalt eine notwendige Streitgenossenschaft bilden, dass sie nur gemeinsam eine Kündigung anfechten können. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter die Anfechtung der Kündigung sowohl an den Vermieter als auch an die übrigen Mieter, welche sich nicht an der Kündigungsanfechtung beteiligten, adressiert.

Zunächst wies das Bundesgericht auf die in der Lehre vertretenen Auffassung hin. Ein Teil der Lehre vertritt die Ansicht, dass mehrere Mieter eine notwendige Streitgenossenschaft bilden und deshalb eine Kündigung zwingend gemeinsam anfechten müssen. Ein anderer Teil ist der Meinung, dass jedem Mieter die Rechte betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung je einzeln zustehen, aufgrund der Regeln der notwendigen Streitgenossenschaft jedoch stets alle Mieter in den Prozess einzubeziehen sind und ein Kündigungsschutz- oder Erstreckungsbegehren daher sich gegen den Vermieter und die abseits stehenden Mieter zu richten hat.

Das Bundesgericht schliesst sich unter Hinweis auf den Schutzgedanken der Kündigungsschutz- und Erstreckungsbestimmungen letzterer Auffassung an:
Le droit de s'opposer à un congé abusif répond à un besoin de protection sociale particulièrement aigu lorsqu'un local d'habitation est en jeu (...). Il faut dès lors reconnaître au colocataire le droit d'agir seul en annulation du congé. Mais comme l'action, formatrice, implique que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes les parties, le demandeur doit assigner aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir