Das BGer hatte in BGE 135 III 112 festgehalten, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Sanierungsarbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Im vorliegenden Entscheid focht die Mietpartei eine Kündigung daher mit dem Argument als missbräuchlich an, dass die vorgesehenen Arbeiten gegen kantonales öffentliches Recht verstiessen:

Dans la présente cause, il s’agit […] d’examiner si les congés,
motivés par des travaux futurs, contreviennent aux règles de la bonne
foi parce que, au moment où ils ont été donnés, l’autorisation, par
l’administration cantonale, des travaux envisagés apparaissait de toute
évidence exclue.

Das BGer bejaht die Missbräuchlichkeit der Kündigung – allerdings nicht, weil das Projekt nicht bewilligungsfähig gewesen wäre, sondern weil es zum Zeitpunkt der Kündigung noch gar kein ausreichend konkretes Umbauprojekt bestanden hatte. Ohne eine gewisse Konkretisierung lässt sich jedoch gar nicht feststellen, ob eine Kündigung erforderlich ist:

Comme déjà relevé, la résiliation du bail motivée par
des travaux futurs n’est pas contraire aux règles de la bonne foi
lorsque la présence du locataire serait susceptible d’entraîner des
complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée
des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La
validité du congé suppose ainsi qu’au moment de la résiliation du bail,
le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir
constater concrètement que la présence du locataire entraverait les
travaux.

 Aus diesem Grund ist eine Kündigung wegen geplanten Umbaus missbräuchlich, solange sich die Umbauarbeiten und ihre Auswirkungen noch absehen lassen:

C’est pourquoi le Tribunal fédéral a déjà admis qu’un congé en
vue d’une rénovation importante contrevient aux règles de la bonne foi
lorsqu’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux
envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit
vidé de ses locataires (arrêt 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid.
3.2.2; arrêt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre,
faute de renseignements suffisamment précis, le locataire n’est pas en
mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et
sur la gêne que sa présence entraînerait pour l’exécution des travaux
envisagés; or, il a le droit d’obtenir du bailleur une motivation qui
lui permette d’apprécier ses chances de contester le congé avec succès
et de décider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la
réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s’il entend procéder (art. 271 al. 2 CO).
David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.