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4A_565/2013: Missbräuchlichkeit von Mietzinsen, Orts- oder Quartierüblichkeit vs. übersetzter Betrag: 27-j. Liegenschaft keine Altliegenschaft; abstrakte Beurteilung (amtl. Publ.)

Die vorliegende Auseinandersetzung betraf eine Mietzinserhöhnung. Dabei ging es um OR 269a lit. a, wonach Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen. Hier steht es dem Vermieter offen, diese Vermutung durch den Nachweis des übersetzten Ertrags (OR 269) zu widerlegen (BGE 124 III 310). Indessen steht, wie das BGer bereits früher entschieden hatte,
[b]ei Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, [...] die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Denn bei solchen Liegenschaften fehlen oft die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung oder sie führen zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung von Alt- und Neuzinsen ermöglicht werden [...]
Die Einrede des übersetzten Ertrags wird danach bei Altliegenschaften nicht zugelassen. Vor diesem Hintergrund war strittig, ob es sich bei den betroffenen Liegenschaften um Alt- oder Neubauten handelte. Bis dato hatte das BGer hierzu erst festgehalten, der Vorrang der Nettorendite gelte für Liegenschaften, die "vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind". Im vorliegenden Entscheid schützt das BGer nun den Entscheid der Vorinstanz, des OGer BE, wonach
 [...] die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzte, indem sie die vorliegenden, 26 bzw. 27-jährigen Liegenschaften bei der Sanierung nicht als Altliegenschaften qualifizierte. Es kann in einem solchen Fall nicht von einer "vor mehreren Jahrzehnten" gebauten oder erworbenen Liegenschaft im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis gesprochen werden.
Die Vermieterin hatte nicht dargelegt, dass die Investitionsbelege insgesamt, d.h. auch unter Einbezug der Belege über die ursprünglichen Anlagekosten, keinen sachgerechten Bezug zur Realität mehr haben und deren Berücksichtigung zu unrealistischen zulässigen Mieterträgen führte.

Sodann präzisiert das BGer, dass auf eine abstrakte Betrachtung abzustellen ist, nicht auf konkrete Beweisschwierigkeiten:
Ob die Belege im vorliegenden Fall tatsächlich nicht beigebracht werden können [...] und ob die Anlagekosten tatsächlich belegt sind, ist nicht dafür entscheidend, ob von einer Altliegenschaft auszugehen ist. Dass wegen Schwierigkeiten zur Beibringung von Investitionsbelegen von einer Altliegenschaft ausgegangen werden kann, ist erforderlich, dass es aufgrund des Alters oder der Geschichte einer Liegenschaft abstrakt gesehen wahrscheinlich ist, dass die Belege nicht mehr greifbar sind. Solches hat das Bundesgericht beispielsweise in einem Fall angenommen, in dem eine Liegenschaft vor fast einem Jahrhundert durch Schenkung erworben wurde und der Wert der Liegenschaft im Schenkungszeitpunkt ebenso unbekannt war wie der Preis, zu dem der Schenker die Liegenschaft gekauft hatte [...]. Von einem solchen Fall ist man bei den vorliegenden, vor 26 bzw. 27 Jahren erstellten und professionell verwalteten Liegenschaften weit entfernt. 
In solchen Umständen ist im Gegenteil
zu erwarten, dass diese wichtigen Belege im Rahmen einer professionellen Liegenschaftenverwaltung sorgfältig aufbewahrt werden und nicht bereits nach 26 oder 27 Jahren verschwunden sind. Es ist unbehelflich, wenn die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, die gesetzliche Aufbewahrungsfrist für Unterlagen sei längstens abgelaufen.