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4A_15/2014: Kürzung einer 2. Mieterstreckung mangels Suchbemühungen während 1. Erstreckung

Das BGer fasst im vorliegenden Urteil die Vorausssetzungen der Mieterstreckung nach OR 272 wie folgt zusammen:
  • Interessenabwägung: Die Erstreckung kann verlangt werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Dabei sind insb. die Umstände nach OR 272 II zu berücksichtigen, auch Suchbemühungen.
  • Dauer (OR 272b I); für Wohnräume max. 4 Jahre; in diesem Rahmen eine oder zwei Erstreckungen
  • 2. Erstreckung: Hier ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter zur Abwendung der Härte alles Zumutbare unternommen hat (OR 272 III). Zumutbar ist insb. die Suche nach Ersatzobjekten. 
  • Suchbemühungen: Ohne Nachweis von Suchbemühungen während der 1. Erstreckung wird eine 2. Erstreckung idR verweigert. Ungenügende Suchbemühungen können zu einer Reduktion der Dauer der 2. Erstreckung führen. 
  • Suchbemühungen sind "beschränkt" zu erwarten, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angefochten hat, und können nicht verlangt werden bei Personen, die dazu infolge Alter, Krankheit oder Invalidität nicht in der Lage sind. Solche Mieter müssen u.U. aber Hilfe suchen. Wennnur ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Betracht kommt, hat sich die betroffene Person sodann ernsthaft um einen entsprechenden Platz zu bemühen. 
Im vorliegenden Fall hatte eine ältere Person während der 1. Erstreckung keine Suchbemühungen unternommen. Dennoch wurde angesichts des hohen Alters eine zweite Erstreckung gewährt. Dabei wurde das Fehlen von Suchbemühungen während 1. Erstreckung bei der Bemessung der 2. Erstreckung berücksichtigt. 

Allerdings hatte die Vorinstanz, das Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt, diesen Umstand  zu stark gewichtet, indem sie der Mieterin nur 1/3 der noch möglichen Dauer von 3 Jahren gewährt hatte, insb. angesichts der weiteren beachtlichen Umstände:
So kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie fordert, die 93-jährige Beschwerdeführerin hätte sich für eine geeignete Ersatzwohnung an bekannte Liegenschaftsverwaltungen wenden müssen, auch wenn sie hierbei keine Chance gehabt hätte. Vielmehr muss angesichts der persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerin als genügend angesehen werden, wenn sie sich ernsthaft um einen Platz in einer Alterssiedlung oder in einem Altersheim bemüht hat, wie dies seit März 2013 denn auch der Fall war. Dabei ist zu berücksichtigen, dass solche Plätze erfahrungsgemäss nicht leicht und schnell zu finden sind. Sodann fällt auf der Seite der Mieterin das langjährige Mietverhältnis seit mindestens 1991 bzw. gemäss ihren - von der Vorinstanz für unerheblich gehaltenen - eigenen Angaben seit 1976/77 in die Waagschale. Die hochbetagte Beschwerdeführerin, die überdies nur über bescheidene finanzielle Mittel verfügt, hat daher ein sehr gewichtiges Interesse, in ihrer bisherigen Wohnung das Freiwerden eines Platzes in einer Alterssiedlung oder einem Altersheim abwarten zu dürfen.
Sodann musste die Wohnung für die Vermieterseite offenbar nicht dringend verfügbar sein (was im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen gewesen wäre).