Das BGer hatte im vorliegenden Fall zu beurteilen, ob eine Kündigung eines Mietverhältnisses missbräuchlich i.S.v. OR 271 war. Dabei ist, wie das BGer schon mehrfach festgehalten hat, das wirkliche Kündigungsmotiv zu beurteilen. Dabei dürfen auch nachträgliche Umstände als Auslegungsmittel berücksichtigt werden. Die Vorinstanz hatte die Kündigung als missbräuchlich beurteilt – im Wesentlichen aber nicht, weil es die dafür angeführten Begründungen als vorgeschoben, sondern als für eine Kündigung nicht ausreichend erachtet hatte, so dass die Kündigung im Ergebnis .. war und damit als missbräuchlich angesehen wurde. Damit hatte das BGer überwiegend nicht Tat-, sondern Rechtsfragen zu beurteilen.

In der Sache hatte die Vermieterin die Kündigung zunächst mit mehreren Umständen begründet, die die Vorinstanz zu Recht u.a. aufgrund von Beweisproblemen (zB nicht bewiesene Verschlechterung des Zustands der Mietsache über die Mietdauer) zurückgewiesen hatte. Demgegenüber hatte die Vorinstanz zwei weitere Begründungen zu Unrecht zurückgewiesen:   

  • Nach einer Scheidung war die Mietsache einer der ehemaligen Ehegatten zugewiesen worden. Trotz dreifacher Aufforderung hatten die Ehegatten den entsprechenden Auszug des Scheidungsurteils nicht vorgelegt. 
  • Die Ehegatten hatten eine Parabolantenne erst nach wiederholter Aufforderung entfernt.

Damit hatten sie die im üblichen Rahmen geschuldete Mitwirkung vermissen lassen:

Force est de constater que, dans ces deux situations, les locataires ont refusé d’apporter une coopération pourtant usuelle dans une relation contractuelle normale et même fait obstruction aux requêtes de la bailleresse. On ne saurait faire supporter à celle-ci un tel comportement et lui interdire, pour cette raison, de notifier une résiliation (ordinaire) aux locataires.

Wären die Aufforderungen der Vermieterin unzulässig oder gar schikanös gewesen, hätte sie sich nicht auf die mangelnde Mitwirkung berufen können. Davon konnte hier aber aus zwei Gründen keine Rede sein:

Zum einen wirkt das Scheidungsurteil für die Zuweisung der Wohnung konstitutiv, und zwar auch ohne die Zustimmung und sogar ohne die Kenntnis des Vermieters von der Scheidung. Auch die höchstens zweijährige Dauer der solidarischen Haftung der Ex-Gatten nach ZGB 121 II beginnt mit Rechtskraft des Scheidungsurteils. Die Mieter trifft daher die Nebenpflicht, den Vermieter entsprechend zu informieren. 

Zum anderen ist ein Verbot von Parabolantennen durch die Vermieterin im Interesse eines ästhetischen Erscheinungsbilds der Mietsache nicht unzulässig oder gar schikanös. Das BGer lässt allerdings offen, ob eine Kündigung allein mit einem Verstoss gegen ein solches Verbot begründet werden könnte.

Insgesamt war die Beschwerde daher gutzuheissen. Die Kündigung war nicht missbräuchlich.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.