Die X. SA (Klägerin, Beschwerdeführerin) kaufte von der Y. AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) zwei Liegenschaften und vermietete diese sogleich an die Y. AG. Da Mietzinsen ausstehend waren, mahnte die Klägerin die Beklagte und drohte ihr die Kündigung an. Die Beklagte wendete ein, die beiden Kaufverträge seien nichtig, weshalb keine Mietzinsen geschuldet seien. Eventualiter erklärte sie Verrechnung mit Gegenforderungen. Darauf kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und die Beklagte focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen an.

Die Schlichtungsstelle unterbreitete den Parteien einen Urteilsvorschlag, der die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen vorsah. Die Klägerin lehnte den Vorschlag ab und reichte beim Mietgericht Dielsdorf Klage auf Feststellung der Gültigkeit der beiden Kündigungen ein. Die Beklagte beantragte die Sistierung des Verfahrens bis zur Erledigung der von ihr zwischenzeitlich eingereichten Grundbuchberichtigungsklage. In der Folge trat das Mietgericht mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Klage ein. Das Obergericht des Kantons Zürich bestätigte diesen Entscheid. Das Mietgericht und das Obergericht erachteten das Handelsgericht als sachlich zuständig. Das Bundesgericht hob jedoch das obergerichtliche Urteil auf und wies die Sache zur Neubeurteilung an das Mietgericht zurück.

Das Bundesgericht hielt zunächst fest, dass eine „geschäftliche Tätigkeit“ der Parteien im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO betroffen war (BGer. 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013, E. 3.1). Es erwog, dass zwischen Grundgeschäften (z.B. Verkauf von selbst fabrizierten oder erworbenen Gütern, Erbringung eigener Dienstleistungen) und Hilfs- oder Nebengeschäften zu unterscheiden sei, die dazu bestimmt sind, die Geschäftstätigkeit zu fördern oder zu unterstützen. Gemäss der kantonalen Praxis zum alten Recht seien sowohl Grund- wie auch die Hilfs- und Nebengeschäfte erfasst gewesen. Mit der Einführung der ZPO habe der Gesetzgeber diese Praxis nicht einschränken wollen. In der Botschaft sei vielmehr festgehalten, die sachliche Zuständigkeit sei „bewusst sehr weit gefasst“. Der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften stellte daher eine geschäftliche Tätigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO dar (vgl. zum Ganzen E. 3.2).

Damit stellte sich weiter die Frage, ob vor dem Handelsgericht die Bestimmungen über die mietrechtlichen Kündigungsschutzverfahren zu beachten sind (E. 4). Die Beschwerdeführerin hatte geltend gemacht, Streitgegenstand sei die Gültigkeit der wegen Zahlungsrückstand des Mieters ausgesprochenen Kündigungen (Art. 257d OR), weshalb ein Kündigungsschutzverfahren vorliege. Für solche Streitigkeiten sei gemäss Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 200 ZPO ein Schlichtungsverfahren zwingend und müsse das vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelangen (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; E. 4.1 und 4.2).

Das Bundesgericht hielt im Wesentlichen fest, das vereinfachte Verfahren könne gemäss dem eindeutigen Wortlaut von Art. 243 Abs. 3 ZPO vor dem Handelsgericht keine Anwendung finden. Die Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit könne nur so erfolgen, dass entweder das Handelsgericht zuständig sei und dieses im ordentlichen Verfahren und ohne vorgängige Schlichtung entscheide, oder dass die spezifischen Mietstreitigkeiten von den ordentlichen Gerichten bzw. Mietgerichten im vereinfachten Verfahren und mit vorgängiger Schlichtung durch die paritätische Schlichtungsbehörden entschieden werden (E. 4.4.3.1).

Weiter hielt das Gericht fest, dass das mietrechtliche Verfahren erhebliche Unterschiede zum ordentlichen Verfahren aufweist (E. 4.4.3.2). Wäre daher die Verfahrensart für die gleiche Streitigkeit unterschiedlich, weil diese von verschiedenen Gerichten beurteilt werden könnten (Handelsgericht bzw. Mietgericht), so wäre gemäss Bundesgericht die mit der eidgenössischen Zivilprozessordnung angestrebte einheitliche Verwirklichung des materiellen Rechts in Frage gestellt. Für die Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit zwischen Miet- und Handelsgericht müsse deshalb davon ausgegangen werden, dass die Regelung der Verfahrensart derjenigen über die sachliche Zuständigkeit vorgehe (vgl. zum Ganzen E. 4.4.3.3).

Da ein Fall von Kündigungsschutz gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO vorlag (E. 5), war im Ergebnis das Mietgericht für die Behandlung der Streitigkeit sachlich zuständig (E. 6).

Roland Bachmann

Posted by Roland Bachmann

Roland Bachmann ist Partner bei Nater Dallafior Rechtsanwälte AG. Sein Schwerpunkt als Wirtschaftsanwalt ist die Prozessführung. Vor seiner Tätigkeit in der Advokatur arbeitete Roland Bachmann als juristischer Sekretär des Obergerichts Zürich und des Bezirksgerichts Zürich. Er studierte an den Universitäten von Zürich, Tours (Frankreich) und Ann Arbor in Michigan (USA).