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4A_283/2013 : Wirksamkeit der Kündigung der Miete betr. Nebensache; Bedeutung von OR 253a I und der Parteiinteressen

Einheitliche Mietverhältnisse betreffen eine Haupt- und eine Nebensache, die das gleiche rechtliche Schicksal teilen. Eine Kündigung der Nebensache allein ist daher nicht zulässig. Im vorliegenden Fall war fraglich, ob die Miete eines Restaurants die Haupt- und jene eines Büroraums die Nebensache war, oder ob beide Mietverhältnisse je eigenständig waren; es ging dabei um die Gültigkeit der Kündigung des Büroraums

Or 253a I betrifft mit der Hauptmietsache überlassene Nebensachen. Eine solche Verbindung setzt nach der h.L. und der Rechtsprechung voraus, dass Parteiidentität vorliegt (jeweils gleiche Mieter und Vermieter). Hier lag die Parteiidentität allerdings nur auf Vermieterseite vor. Auf Mieterseite war die alleinige Mieterin der Hauptsache am Mietvertrag der Nebensache bloß beteiligt. Ob dies genügt,liess das BGer jedoch offen, denn
[s]elbst wenn dem Mieter eine Sache zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird und Art. 253a Abs. 1 OR zur Anwendung kommt, bedeutet dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zwingend, dass ein einheitliches, gesamthaftes Vertragsverhältnis vorliegt, in dem die Kündigung der separat vermieteten Nebensache unzulässig wäre.
Steht die Wirksamkeit der Kündigung einer Nebensache zur Diskussion, ist daher nicht nur nach der Anwendbarkeit von OR 253a I zu fragen. Im Gegenteil sind, ergebnisorientiert, die Parteiinteressen zu prüfen; OR 253a I ist nur eine Auslegungshilfe:
So erachtete das Bundesgericht mit Blick auf die konkreten Interessen der beteiligten Parteien die Kündigung von in separaten Verträgen vermieteten Autoabstellplätzen, die dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet waren, für statthaft [...]. Die an dieser Rechtsprechung geübte Kritik [...] berücksichtigt nicht hinreichend, dass der Mieter, gerade wenn separate Verträge geschlossen wurden, oft an der Benutzung der Hauptsache auch ohne Überlassung der Nebensache ein Interesse hat. Diesem dient es, wenn der Vermieter, der dem Mieter die Nebensache nicht mehr zum Gebrauch überlassen will, deswegen nicht das über die Hauptsache bestehende Mietverhältnis kündigen und den diesbezüglichen Vertrag mit einer anderen Mietpartei abschliessen muss. Die Frage, ob eine die diversen Mietobjekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung angezeigt ist, kann nicht ohne Rücksicht auf die Interessen der beteiligten Parteien und die von ihnen getroffenen Vereinbarungen entschieden werden [...]. Art. 253a Abs. 1 OR kann insoweit höchstens als Auslegungshilfe dienen. Massgebend ist aber auch im Anwendungsbereich von Art. 253a Abs. 1 OR der anhand der konkreten Umstände zu ermittelnde Parteiwille [...].
Dies bedeutet, dass letztlich der Wille der Parteien, zwei Mietverhältnisse als Ganzes zu betrachten, entscheidend ist:
Unbesehen der Frage der Parteiidentität kann damit jedenfalls eine (nichtige) Teilkündigung [...] nur in Betracht gezogen werden, wenn nach dem Willen beziehungsweise den Interessen der Parteien Miet- und Pachtvertrag ein untrennbares Ganzes hätten bilden solle.