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4A_37/2013: Kündigung der Untermiete nach Übertragung des Mietverhältnisses (amtl. Publ.)

Gegenstand des vorliegenden Urteils des BGer war das Schicksal eines Untermietvertrags nach der Übertragung des (gewerblichen) Hauptmietverhältnisses auf einen neuen Mieter, nachdem sowohl die alte als auch die neue Mieterin den Untermietvertrag kündigten. Die Untermieter verlangten darauf die Feststellung der Nichtigkeit der Kündigungen, eventualiter ihre Aufhebung als missbräuchlich, subeventualiter eine Erstreckung des Untermietverhältnisses um sechs Jahre. Die Schlichtungsstelle erachtete die Kündigungen als gültig, erstreckte das Mietverhältnis aber um sechs Jahre. Das Mietgericht kürzte die Erstreckungsdauer auf drei Jahre, was die mietrechtliche Abteilung der Cour de justice GE bestätigte.

Vor BGer fragte sich zunächst, ob die alte oder die neue Mieterin zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt war. Nach OR 263 I beruht die Übertragung eines Geschäftsmietverhältnisses auf einem Vertrag zwischen der Erst- und der Folgemieterin. Ein solcher lag hier vor, und die Suspensivbedingung der Zustimmung der Vermieterin war ebenfalls erfüllt. Mit Bezug auf das Untermietverhältnis hielt das BGer fest, dass dieses zwar grundsätzlich ein eigenständiges Mietverhältnis darstellt, vom Hauptmietverhältnis aber dennoch ganz unabhängig ist. Der Mieter kann dem Untervermieter nicht mehr Rechte einräumen, als ihm selbst zustehen. Überträgt er das Mietverhältnis, ist ihm die weitere Erfüllung der Untermiete daher unmöglich; und der Untervermieter ist zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Er kann aber gegebenenfalls Schadenersatzansprüche nach OR 97 ff. gegen den früheren Mieter erheben.

Im vorliegenden Fall haben die Untermieter die Mietsache jedoch weiter benutzt und der neuen Mieterin die Mietzinse bezahlt. Ihre Annahme der Mietzinse muss als konkludente Vereinbarung eines neuen Untermietvertrags gesehen werden. Folglich konnte die neue Mieterin das Untermietverhältnis kündigen.

Sodann beriefen sich die Untermieter auf die Anfechtbarkeit der Kündigung nach OR 271 I (Verstoss gegen Treu und Glauben). Das BGer weist auch diesen Einwand zurück, da die neue Mieterin Eigenbedarf zeigen konnte (neuer Kühlraum für Abfälle in einem Restaurant nach erheblichem Umsatzwachstum).

Schliesslich verlangten die Untermieter eine Erstreckung auf sechs Jahre. Hier stand fest, dass die Untermieterinnen ebenfalls ernsthaft, konkret und relativ dringend auf die Mietsache angewiesen waren. Da also alle beteiligten Parteien ein vergleichbares Interesse an der Mietsache hatten, durften die kantonalen Behörden im Rahmen ihres Ermessensspielraums - in den das BGer nur mit Zurückhaltung eingreift - die Hälfte der maximalen Erstreckungsdauer von sechs Jahren gewähren.