Das BGer hält im vorliegenden Urteil fest, dass der Vermieter grundsätzlich frei ist, nach welchem Schlüssel er wertvermehrende Investitionen (Mehrleistungen i.S.v. OR 269a lit. b und VMWG 14) auf die Mieter verteilt:

[…] plusieurs méthodes sont envisageables, la ventilation pouvant s’opérer selon la clé de répartition applicable à la propriété par étages […], selon la surface des appartements […], selon leur volume […], au prorata du nombre de pièces par logement […] ou encore en fonction du pourcentage que représente l’investissement à plus-value par rapport à l’état locatif avant la hausse […].

Die Frage, welchen Ermessensspielraum dem Gericht bei der Prüfung des gewählten Schlüssels zukommt, ist aufgrund der unklaren Praxis eine Frage grundsätzlicher Bedeutung:

Dans l’arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010[…], le Tribunal fédéral a relevé que le juge disposait d’un pouvoir d’appréciation dans le choix du système de répartition […]. Dans l’arrêt publié aux ATF 125 III 421, il précisait toutefois que le droit fédéral ne pouvait être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire était à ce point insoutenable qu’elle contredise l’esprit de l’art. 269 CO […]. Ces deux arrêts peuvent paraître contradictoires. En tous les cas, l’étendue du pouvoir du juge en la matière ne ressort pas clairement de la jurisprudence. Le juge peut-il librement opter pour une clé de répartition ou son pouvoir se limite-t-il à examiner si la méthode choisie par le bailleur est équitable- Il existe à ce sujet une incertitude caractérisée qu’il se justifie de lever dans la mesure où cette question est manifestement susceptible de se poser à nouveau. La condition de l’art. 74 al. 2 let. a LTF est réalisée en l’espèce, de sorte que le recours en matière civile est recevable sans égard à la valeur litigieuse. […]

Diese Frage beantwortet das BGer sodann dahingehend, dass das Gericht die Wahl des Schlüssels durch den Vermieter nicht einfach beiseiteschieben darf; ein Eingriff rechtfertigt sich im Gegenteil erst dann, wenn die Wahl des Vermieters unhaltbar ist:

Il s’ensuit que le juge ne peut pas répartir entre les locataires les coûts liés à des prestations supplémentaires selon son bon vouloir. En particulier, il ne peut pas, comme le Tribunal des baux et loyers dans le cas présent, écarter sans autre le système appliqué par le bailleur au profit d’une répartition en fonction des loyers avant la hausse, en arguant du caractère „plus équitable et plus favorable à la locataire“ de ce modèle. Cette affirmation est du reste sujette à caution dans la mesure où aucune clé de répartition ne favorise en soi les locataires, mais bénéficie nécessairement à certains plutôt qu’à d’autres. Au demeurant, il ne s’agit pas d’adopter un modèle favorable au locataire engagé dans une procédure judiciaire, mais bien de retenir une méthode équitable qui ne conduise pas, dans un cas donné, à la fixation d’un loyer abusif. Le juge n’interviendra que si la méthode appliquée par le bailleur est insoutenable. Si tel n’est pas le cas, il n’y a pas lieu de modifier la clé de répartition choisie, ce qui évitera également de créer une distorsion entre les locataires qui contestent la hausse de loyer et les autres, en appliquant deux systèmes de répartition des coûts de travaux à plus-value profitant à tous les locataires de l’immeuble.

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.