Das BGer hatte sich im vorliegenden Fall zu Ketten-Mietverträgen zu äussern, d.h. zu einer Reihe jeweils befristeter Mietverträge zwischen denselben Parteien über dasselbe Mietobjekt. Das ist zwar zulässig, aber nur unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots, das diesbezüglich vor allem im Arbeitsrecht konkretisiert worden ist (im Urteil finden sich diverse Hinweise zur entsprechenden Lehre und Rechtsprechung).

Im Mietrecht hatte das BGer bisher nur selten Gelegenheit, sich zu Kettenverträgen zu äussern. Im Anschluss an eine Übersicht über seine diesbezügliche Rechtsprechung stellt das BGer fest, dass das Gesetz keine entsprechenden Vorschriften existieren; entscheidend ist die Frage, welche Schutzbestimmungen durch eine Aneinanderreihung jeweils befristeter Verträge umgangen werden könnte. Dafür kommen mehrere Bestimmungen in Frage:

Le bail à durée déterminée se distingue du bail à
durée indéterminée en particulier sur les points suivants: prenant fin
sans congé, il sort du champ d’application des règles de protection
contre les congés abusifs
, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO).
Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours
de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi
autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain
terme de résiliation, qui est en l’occurrence un terme extinctif ([…]); si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le
bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation
au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO).

Nach einer entsprechenden Prüfung sieht das BGer eine Umgehungsgefahr:

4.2.4 Il découle de ce qui précède que la conclusion
successive de baux à durée limitée peut permettre au bailleur d’échapper
à des règles impératives conférant des droits au locataire, telles les
règles contre les loyers abusifs, ou contre les congés abusifs
([…]).

Infolgedessen ist die Rechtsmissbrauchsgrenze auch im Mietrecht relevant:

L’on en vient donc à la conclusion qu’il est sur le
principe licite d’enchaîner des baux de durée déterminée, sous réserve
d’une fraude à la loi ([…]).
Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l’intention de
s’engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à
durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles
impératives
. S’il est vrai que le système des contrats en chaîne est
susceptible de procurer des avantages importants au bailleur, l’on ne
saurait postuler l’illicéité de principe d’un tel procédé, alors que la
loi ne l’interdit nullement ([…]). La partie qui
entend faire appliquer la norme éludée – soit en l’occurrence le
locataire – doit établir l’existence d’une fraude à la loi.

 Im konkreten Fall waren diese Voraussetzungen nicht erfüllt; die Vorinstanz, das […], hatte eine Umgehung vorschnell bejaht:

4.3.2 La Cour de justice semble avoir adopté une
prémisse erronée, selon laquelle l’enchaînement de baux à durée
déterminée ne serait admissible que si le bailleur peut justifier d’un
motif particulier, à défaut de quoi la fraude à la loi devrait être
retenue. En réalité, la loi ne requiert aucun motif particulier pour
conclure un bail de durée déterminée et n’interdit pas d’enchaîner deux
ou plusieurs baux de ce type
. Il s’agit bien plutôt de rechercher si les
faits recueillis conduisent à la conclusion que le bailleur a mis en
place un système qui ne s’explique que par la volonté de contourner des
règles impératives. Le fardeau de la preuve incombe au locataire; le
bailleur n’a pas à établir un intérêt spécial à conclure des baux de
durée déterminée.
David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.