Das BGer kassiert ein Urteil der Cour de Justice GE, die eine Berufung auf einen Formmangel beim Abschluss eines Mietvertrags (OR 270 II) zu Unrecht als rechtsmissbräuchlich beurteilt hatte. Ein Rechtsmissbrauch bei der Berufung auf die Formnichtigkeit bei der Festlegung des Anfangsmietzinses kann vorliegen, wenn die sich auf den Formmangel berufende Partei Kenntnis hatte, sich aber nicht darauf berief, um sich einen Vorteil zu verschaffen; oder wenn die Berufung auf den Formmangel verspätet ist:

[…] lorsque la partie a eu conscience
d’emblée du vice de forme et qu’elle s’est abstenue intentionnellement
de le faire valoir sur-le-champ afin d’en tirer avantage par la suite (ATF 113 II 187 consid. 1a; cf. aussi ATF 123 III 70
consid. 3c). L’abus de droit peut aussi entrer en considération lorsque
le locataire, qui ne s’est aperçu qu’ultérieurement du vice de forme, a
omis de protester dans un délai raisonnable; dans un tel cas, l’on peut
inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le
contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et
guérissant les effets du vice de forme (ATF 137 III 547
consid. 2.3).

Die Zahlung des Mietzinses über längere Zeit genügt demgegenüber für sich genommen nicht, um einen Rechtsmissbrauch zu begründen:

En revanche, le seul fait d’avoir payé le loyer pendant
un long laps de temps sans discuter ne saurait, à lui seul, conduire à
la conclusion que le locataire commet un abus de droit en arguant de la
nullité du loyer initial après avoir pris conscience du vice de forme
initial (arrêt 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, rés. in JT 2012
II 113). La partie qui reproche à autrui un abus de droit doit
rapporter la preuve des circonstances de fait conduisant à retenir un
tel abus (ATF 134 III 52 consid. 2.1; 133 III 61 consid. 4.1).

David Vasella

Posted by David Vasella

RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.