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4A_113/2012: Qualifikation des Pflege- und Pensionsvertrags; Vorschriften betr. Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen Preiserhöhung nicht anwendbar

Das BGer hatte im vorliegenden Urteil eine Forderung aus einem Pensions- und Pflegevertrag zu beurteilen. Darin versprach die Pension, zu einem Preis von ca. CHF 5'200 p.m. "ein umfassendes Angebot an Dienstleistungen [...] insbesondere Wohnen, Betreuung, Pflege, Verpflegung sowie übrige Dienstleistungen."Die Pension hatte das Recht, den Pensionspreis jährlich den veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen (und den Vertrag auch sonst) anzupassen.

Die kantonalen hatten diesen Vertrag als Innominatvertrag mit mietrechtlichen, auftrags-, kauf- oder werkvertraglichen Elementen qualifiziert. Fraglich war jedoch, welche Bedeutung das mietrechtliche Element hatte und ob auf Preisänderungen OR 269 ff. (betr. missbräuchliche Mietzinse) zur Anwendung kommen sollten, weil die Pension den Preis erhöht hatte, ohne das mietrechtlich vorgeschriebene Formular zu benutzen. Die Vorinstanz hatte nach dem "Regelungsschwerpunkt" des Vertrags gesucht und festgehalten, nicht das miet-, sondern das auftragsrechtliche Element überwiege, weil das Schwergewicht des Vertrags auf der Betreuung liege. Daher sei die  mietrechtliche Sozialschutzgesetzgebung nicht anwendbar. 

Nach OR 253b I gelten die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss auch für andere Verträge, "die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln". Dass ein mietrechtliches Element vorlag, war unstrittig. Zu prüfen blieb lediglich, ob es sich dabei um das wesentliche Vertragselement handelte. Das BGer kam zum Ergebnis, dass das mietrechtliche Element nicht überwiege. Der Zweck des Vertrags liege darin, dem Pensionär durch die neben der Wohnraumüberlassung angebotene Betreuung und die weiteren Leistungen so lange wie möglich das Wohnen in den von ihm benutzten Räumlichkeiten zu ermöglichen. Die mietvertraglichen Elemente konnten daher nicht losgelöst von den übrigen für die Gesamtpreisgestaltung wesentlichen Elementen betrachtet werden, denn die Betreuung bilde "ein ganz wesentliches für den Vertragsschluss entscheidendes" Element. Damit könne nicht gesagt werden, die getroffene Vereinbarung regle im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt. Damit war die Preiserhöhung auch nicht wegen Verstosses gegen die mietrechtliche Formularpflicht nichtig.