Das BGer hielt im vorliegenden Urteil fest, dass das KGer VD vorschnell einen Grundlagenirrtum beim Grundstückkauf bejaht hatte. Der Verkäufer hatte dem Käufer zugesichert, die betreffende Liegenschaft sei für Wohnzwecke geeignet.

Das Grundstück befand sich aber ausserhalb der Bauzone. Es durfte nach RPG 24c I zwar dennoch für Wohnzwecke verwendet werden (wohlerworbenes Recht); bei Zweckänderungen – auch ohne bauliche Massnahmen – wäre aber eine Baubewilligung erforderlich (RPG 24a). Die Gemeinde liess den Käufer aus Anlass eines Bewilligungsgesuchs für Renovationsarbeiten brieflich wissen, aus ihrer Sicht entspräche dauerhaftes Bewohnen einer solchen Zweckänderung. In der Folge klagte der Käufer erfolgreich gegen den Verkäufer.

Das war laut BGer verfrüht. Die Rechtsfrage, ob der Übergang von sporadischem zu dauerhaftem Bewohnen eine Zweckänderung darstellt, ist bisher ungeklärt. Auch im vorliegenden Fall hatten die Instanzen diese Frage nicht geprüft. Zuerst hätte im verwaltungsrechtlichen Verfahren geklärt werden müssen, ob dauerhaftes Bewohnen zulässig war oder nicht. Vorher stand die Mangelhaftigkeit der Liegenschaft nicht fest.

David Vasella

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RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.