Das BGer hatte im vorliegenden Urteil zu beurteilen, ob eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags im Sinne von OR 271 I gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstiess. Da kein Einzeltatbestand von OR 271a erfüllt war, konnte eine Treuwidrigkeit nur direkt gestützt auf die Generalklausel von OR 271 I begründet werden.

Das Motiv der Kündigung lag (verbindliche Feststellung) in einer wiederholt nur (und nicht unwesentlich) verspäteten Zahlung der Mietzinsen. Dieses Motiv  macht die Kündigung noch nicht treuwidrig, wie das BGer festhält. Gegen den Vorwurf der schleppenden Zahlungsweise wandten die Mieter aber ein, der Vermieter habe beim Abschluss des Vertrags nicht das Formular iSv OR 269d verwendet, obwohl dies im betreffenden Kanton für obligatorisch erklärt worden ist (OR 270 II).

Diesen Einwand – der sachlich richtig war – erklärt das BGer als rechtsmissbräuchlich. Im Lauf des Anfechtungsverfahrens waren die Mieter von ihrem Anwalt informiert worden, dass ein Formular hätte verwendet werden müssen. Damit hatten die Mieter auch von der Möglichkeit erfahren, den Anfangsmietzins anzufechten (der Zweck des Formulars). Dennoch hatten sie nichts unternommen; offenbar betrachteten sie den Anfangsmietzins nicht als missbräuchlich. Unter diesen Umständen soll die Berufung auf die Unterlassung des Vermieters eine zweckwidrige Verwendung eine Rechtsinstituts darstellen, wie das BGer ausführt.

Die Kündigung blieb daher zulässig.

David Vasella

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RA Dr. David Vasella ist Gründer von swissblawg und Rechtsanwalt und Counsel bei Walder Wyss. Er ist auf IT-, Datenschutz- und Immaterialgüterrecht spezialisiert, betreibt den Blog daten:recht und ist Lehrbeauftragter der Universität Zürich.