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4A_136/2011: Nichtigkeit der ungenügend begründeten Einführung des Akontosystems für Nebenkosten (amtl. Publ.)

Das BGer hatte bereits in BGE 121 III 460 entschieden, dass das Abrechnungssystem der Nebenkosten (vgl VMWG 4: effektiv mit Akontobeträgen [Abs. 1] oder pauschal [Abs. 2]) vom Vermieter während laufendem Vertrag geändert werden kann. Dem Mieter stehen aber die Anfechtungsmöglichkeiten offen, und dieser Wechsel muss als einseitige Vertragsänderung auf dem amtlichen Formular (VMWG 19) erklärt und begründet werden. Die allgemeinen Anforderungen an den Inhalt dieses Formular hat das BGer in BGE 120 II 206 näher umschrieben (vgl. auch  4A_409/2009 E. 2.1 und BGE 121 III 6). Die Mangelhaftigkeit der Begründung führt nach der Rechtsprechung zur Nichtigkeit.

Im vorliegenden Fall war die Begründung des Systemwechsels ungenügend. Die Vermieterin hatte angekündigt, eine monatliche Akontozahlung für Nebenkosten zu erheben und die Miete entsprechend zu reduzieren. Es waren weder der Grund noch die zu erwartenden Auswirkungen ersichtlich. Zwar ergibt sich aus VMWG 20, dass der Mieter bei Zinserhöhungen verlangen kann, dass der Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird; folglich muss das Formular eine solche Begründung noch nicht enthalten. Das ist aber auf den Wechsel des Nebenkostenabrechnungssystems vom Pauschal- zum effektiven System nicht übertragbar, weil der Mieter hier nicht beurteilen kann, welche Nebenkosten im bisherigen Mietzins effektiv enthalten waren:
"La recourante établit à tort un parallèle avec l'exigence de motivation en cas de hausse de loyer fondée sur une augmentation des coûts ou une amélioration avec plus-value. Dans une telle hypothèse, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet sans autre de mesurer la portée de la modification, de sorte qu'il n'est pas nécessaire que l'avis officiel contienne le calcul précis à l'origine de la hausse (cf. art. 20 OBLF). Dans le cas d'espèce, la comparaison des deux loyers n'offre pas une information suffisante puisque le locataire ignore quels frais effectifs l'ancien loyer servait à couvrir."
Das BGer erachtete die einseitige Vertragsänderung bzw. ihre Ankündigung deshalb als nichtig. Damit bestätigt es auch seine (in der Lehre kritisierte) Rechtsprechung, wonach nicht nur das Fehlen einer Begründung zur Nichtigkeit führt (so OR 269b II b), sondern auch deren Mangelhaftigkeit.